Na co zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską?

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to dla większości osób jedna z najważniejszych inwestycji w życiu – bardzo często nie tylko pod względem finansowym, ale również osobisty, Znalezienie idealnego lokalu w dobrej lokalizacji oraz atrakcyjnej cenie oraz uzyskanie kredytu na niego to jednak nie wszystko Zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem (a konkretnie z ustawą z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnemu) niezbędne jest również podpisanie z deweloperem tzw. umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego . Z uwagi na fakt, że na rynku wciąż zdarzają się nieuczciwi deweloperzy, a w grę wchodzą najczęściej oszczędności całego życia lub przynajmniej kilkudziesięcioletnie, zobowiązanie kredytowe na niemałą przecież kwotę, warto dokładnie zweryfikować i wiedzieć co tak naprawdę podpisujemy.

Z poniższego artykułu dowiedzą się Państwo, czym dokładnie jest umowa deweloperska, jakie zapisy powinny się w niej znaleźć i na jakie kwestie należy zwrócić szczególną uwagę, podpisując tego rodzaju umowę z deweloperem.

Czym jest umowa deweloperska?

Najprościej rzecz ujmując umowa deweloperska to pisemne zobowiązanie zawierane pomiędzy dwiema stronami, deweloperem i nabywcą nieruchomości, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania i do zawarcia w określonym czasie umowy przenoszącej własność konkretnej nieruchomości (np. mieszkania, domu jednorodzinnego) na nabywcę a nabywca zobowiązuje się do zapłaty całej kwoty (najczęściej ratalnie) stanowiącej wartość nieruchomości jeszcze przed podpisaniem umowy przenoszącej własność. Podpisanie tej umowy jest w Polsce od 16 września 2011 roku obowiązkowe

Umowę deweloperską, jak już na wstępie wspomnieliśmy, sporządza się w formie aktu notarialnego. Istotny jest fakt, że deweloperzy zazwyczaj próbują „narzucić” nabywcy notariusza z którym sami współpracują przy dokonywaniu różnych czynności notarialnych. Swoje zachowanie argumentują stanowisko, że nabywca korzystając z usług zaproponowanego przez nich notariusza otrzyma pewną zniżkę. Z naszego doświadczenia wynika, że nie jest to do końca prawda i zalecamy nabywcom skorzystanie z przysługującego im prawa i wybranie własnego notariusza, a w czasie podpisywania aktu notarialnego o zadawanie notariuszowi pytań odnośnie poszczególnych punktów umowy. Podstawowym obowiązkiem notariusza jest bowiem udzielenie stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej przez nich czynności prawnej w przystępny sposób

Na co zwrócić uwagę czytając umowę deweloperską?

Zapisy dotyczące nabywanej nieruchomości zazwyczaj są rozbudowane i skomplikowane, jednak nawet bez specjalistycznych konsultacji wiele kwestii można zweryfikować samodzielnie. Najważniejsze elementy umowy deweloperskiej, na które trzeba zwrócić szczególną uwagę podczas analizy umowy, wymieniamy poniżej.

Opis przedmiotu umowy

Należy pamiętać, że przedmiotem umowy deweloperskiej jest lokal (nieruchomość) wraz z przynależnościami (np. balkonem czy komórką lokatorką) Nasza praktyka prawnicza w zakresie nieruchomości w Warszawie pokazuje, że niezwykle częstym błędem deweloperów jest niewystarczająco precyzyjne określenie w umowie jej przedmiotu. W odniesieniu do lokalu uchybienia dotyczą między innymi braku informacji co do tego, że deweloper przeniesie na nabywcę lokal o konkretnie określonej powierzchni, Niejednokrotnie deweloperzy „zapominają” także podać dokładne informacjeo wszystkich pomieszczeniach, często brakuje też rzutu architektonicznego. Wszystkie wspomniane elementy powinny się znaleźć w prawidłowo skonstruowanej umowie deweloperskiej wraz z dokładnie określonym metrażem każdej przynależności. Dodatkowo, powinny być zgodne z informacjami zawartymi i udostępnionymi nabywcy przed podpisaniem umowy w prospekcie informacyjnym.

W jaki sposób zabezpieczane są Twoje fundusze?

Środki, które nabywca wpłaca na poczet zakupu nieruchomości, trafiają na rachunek powierniczy. Może on być otwarty lub zamknięty, przy czym rachunki zamknięte są zdecydowanie korzystniejszą opcją, ponieważ w ich przypadku deweloper otrzymuje zgromadzone tam środki dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności do nieruchomości będącej przedmiotem zawartej umowy deweloperskiej. W praktyce najczęściej dzieje się to dopiero wtedy, gdy bank otrzyma odpis aktu notarialnego, przenoszącego własność, czyli umowy do której zawarcia zobowiązał się deweloper podpisując umowę deweloperską.

Już tylko z czysto technicznego punku widzenia chcę zaznaczyć, że jeżeli kupują Państwo mieszkanie i garaż (miejsce postojowe), nawet jeżeli terminy płatności poszczególnych rat pokrywają się, to raty wpłacane z tytułu umowy deweloperskiej (której przedmiotem jest mieszkanie) wpłacają Państwo na rachunek powierniczy a raty uiszczane na miejsce postojowe na rachunek dewelopera. Tym samym pieniądze uiszczone na poczet rat za miejsce postojowe (garaż) pozostają do swobodnej dyspozycji dewelopera.

Przed zawarciem umowy z deweloperem zalecamy naszym klientom skontaktować się również z bankiem, który będzie prowadził rachunek powierniczy, na który będą Państwo uiszczać poszczególne raty za mieszkanie. Banki bardzo często dają nabywcom nieruchomości szereg możliwości pozwalających na sprawdzenie stanu aktualnego konta (tj. sprawdzenie czy jakieś środki były przekazywane deweloperowi, czy Państwa wpłata została już zaksięgowana w banku itd.). Deweloperzy bardzo często przy podpisywaniu umów nie wspominają o takiej możliwości.

Kiedy cena mieszkania może ulec zmianie?

Najczęściej tego typu zmiany wynikają z rozbieżności pomiędzy projektem a realnie zmierzoną powierzchnią danego lokalu mieszkalnego. Jest to sytuacja normalna i powszechna, jednak trzeba pamiętać, że rozbieżności nie powinny przekraczać około 2% powierzchni (dla małych mieszkań ten współczynnik może sięgnąć do 4%). Oczywiście zmiana powierzchni mieszkania może mieć wpływ na jego cenę, koniecznie więc należy zweryfikować zapisy umowy deweloperskiej odnoszące się do tej kwestii. Dobrym pomysłem jest zawarcie w umowie klauzuli co do zwrotu nadpłaty, jeśli ukończone mieszkanie będzie mniejsze niż to, które znajduje się na planie oraz zapewnić sobie możliwość odstąpienia od umowy w sytuacji, gdy ostateczna cena okaże się nieakceptowalna W kwestii odstąpienia od umowy deweloperskiej, w związku ze zmianą wielkości mieszkania istotne jest zwrócenie uwagi na postanowienia umowne ograniczające czas na złożenie takiego oświadczenia woli. Bardzo często nabywcy mają tylko 7 dni od dnia otrzymania informacji o rzeczywistej wielkości mieszkania na złożenie takiego oświadczenia

Jakie dodatkowe koszty zostaną nałożone na Ciebie?

Każdy nabywca jest obciążany kosztami utrzymania mieszkania od chwili wydania go przez dewelopera, umowa deweloperska powinna jednak dokładnie określać, w jakim zakresie i na jakich warunkach. Koniecznie trzeba sprawdzić zapisy dotyczące opłat za media, opłat za administrowanie budynkiem, kosztów związanych z podatkiem od nieruchomości i wieczystym użytkowaniem (opłatą przekształceniową) czy opłatą za zawarcie umowy przyrzeczonej. Może się również zdarzyć, że deweloper obciąży nabywcę kosztami przyłączenia do sieci lub opłatą za zgodę banku na wyodrębnienie mieszkania bez obciążenia hipoteką. Spora część z wymienionych zapisów umowy należy do klauzul niedozwolonych, tym bardziej więc warto zadbać o ich wyeliminowanie jeszcze przed podpisaniem umowy. Z punku widzenia nabywcy najistotniejsza jest zgoda banku na wyodrębnienie mieszkania bez obciążania go hipoteką, gdyż najczęściej spotykamy się z sytuacją, gdzie deweloper bierze hipotekę pod zastaw nieruchomości gruntowej by mieć środki finansowe na realizację przedsięwzięcia. W związku z tym, warto jest przed zawarciem umowy deweloperskiej poprosić dewelopera o pokazanie zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie naszej nieruchomości

Czy możesz odstąpić od umowy, jeżeli nie dostaniesz kredytu?

Nie każda umowa deweloperska przewiduje dla nabywcy możliwość odstąpienia od niej w przypadku, gdy nie uda się mu uzyskać kredytu na zakup danej nieruchomości. Nawet jednak w przypadkach, gdy taka możliwość jest gwarantowana przez stosowne zapisy w umowie, należy dokładnie zapoznać się ze wszystkimi warunkami, jakie należy spełnić. Niejednokrotnie zdarza się, że są one bardzo trudne do zrealizowania lub wymagają skompletowania konkretnego zestawu dokumentów w bardzo krótkim czasie, utrudniając (lub w ekstremalnych przypadkach nawet całkowicie uniemożliwiając) nabywcy skuteczne odstąpienie od zawartej z deweloperem umowy. Bardzo często też w umowach deweloperskich znajduje się zapis, który na pierwsze wrażenie umożliwia odstąpienie od umowy deweloperskiej w przypadku nieotrzymania kredytu, ale w sytuacji spornej pojawia się już problem, ponieważ użyte określenie jest nieprecyzyjne np. wskazuje, że nabywca ma prawo odstąpić od umowy z przyczyn niezawinionych przez siebie, co de facto nie daje nam jednoznacznej odpowiedzi, czy nieuzyskanie kredytu jest przyczyną leżąca po stronie nabywcy czy od niego niezależną.

W jakich przypadkach deweloper może się domagać od Ciebie odszkodowania?

Istnieje szereg sytuacji, kiedy deweloper może żądać od nabywcy odszkodowania, przy czym każda z nich musi zostać wyszczególniona w zawartej umowie deweloperskiej. Do najczęstszych powodów, dla których deweloperzy domagają się odszkodowań, należy odstąpienie od umowy w wyniku nieprzystąpienia nabywcy do odbioru mieszkania albo w sytuacji, gdy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy leżące po stronie nabywcy. Kary umowne mogą również zostać nałożone na nabywcę za niedostarczenie zgody banku na wykreślenie z księgi wieczystej danej nieruchomości roszczenia o ustanowienie hipoteki.

Formę sankcji (niemającej jednak charakteru odszkodowawczego) mają również naliczane przez dewelopera odsetki w przypadku spóźnienia się przez nabywcę z dokonanie wpłaty którejkolwiek z rat. Również w tym przypadku, przed podpisaniem umowy należy sprawdzić czy ich wysokość nie jest zbyt wygórowana.

Sprawdź swoje uprawnienia, jeżeli deweloper nie dotrzyma terminów!

Zgodnie z obowiązującym aktualnie w Polsce prawem można odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli deweloper nie przeniesie na nabywcę własności mieszkania w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej. Nie jest to jednak jedyna możliwość zmobilizowania dewelopera do sprawnej i terminowej realizacji postanowień zawartej z nabywcą umowy deweloperskiej.

Nabywca, jako równorzędny podmiot, ma możliwość zmodyfikowania zawieranej umowy deweloperskiej poprzez wprowadzenie możliwości odstąpienia od umowy (ewentualnie wprowadzenia kar umownych) w przypadku niedochowania terminów wskazanych w umowie np. za nieterminowe przekazanie nieruchomości bądź przeniesienia własności Przy ustalaniu wysokości kar umownych i odszkodowań koniecznie należy jasno określić, w jaki sposób będą one obliczane – np. w oparciu o cenę brutto czy netto.

Dlaczego warto przed podpisaniem umowy skontaktować się z prawnikiem?

Umowy deweloperskie to obszerne dokumenty, mające niejednokrotnie po kilkadziesiąt stron objętości i napisane specjalistycznym, trudnym do zrozumienia przez przeciętnego nabywcę językiem. Dla nieuczciwych deweloperów to doskonała sposobność na umieszczanie w umowach zapisów niekorzystnych dla kupującego- np. poprzez nałożenie na niego wygórowanych kar umownych.

Aby uchronić się przed tego rodzaju praktykami deweloperów warto przekazać umowę deweloperską do weryfikacji prawnikom wyspecjalizowanym w obsłudze prawnej nieruchomości. Pozwoli to nie tylko uniknąć konsekwencji podpisania dokumentu zawierającego niekorzystne dla kupującego klauzule – specjaliści są w stanie również przeprowadzić dokładną analizę dokumentu pod kątem zgodności z obowiązującym prawem i wychwycić wszelkie uchybienia. Dodatkową korzyścią może być także sugestia co do zapisów, które powinny się w umowie deweloperskiej znaleźć, aby tym skuteczniej chronić interesy nabywcy.

Warto przy tej okazji obalić mit dotyczący ceny takiej usługi – obecnie koszty konsultacji są na tyle niskie, by nie stanowić bariery dla każdego, kto zamierza dokonać zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Nasza wieloletnia praktyka w zakresie szeroko rozumianego doradztwa inwestycyjnego w dziedzinie nieruchomości pokazuje, że z roku na rok rośnie liczba nabywców, którzy decydują się na kupno domu czy mieszkania dopiero po dokładnej analizie umowy deweloperskiej. Dla dewelopera to wyraźny sygnał, że potencjalny nabywca jest świadomy swoich praw i podchodzi do transakcji w sposób merytoryczny, nie ulegając ponagleniom do podpisania umowy bez uprzedniej weryfikacji jej zapisów.

W razie chęci skonsultowania umowy deweloperskiej zapraszamy do kontaktu – jako prawnicy od nieruchomości w Warszawie oferujemy kompleksowe usługi w zakresie obsługi prawnej nieruchomości, w tym również drobiazgową weryfikację zapisów umów deweloperskich.