Najem komercyjny a ustawa antykryzysowa

Ustawa z dnia 31.03.2020 r. (tzw. Ustawa antykryzysowa) wprowadza rozwiązanie zgodnie z którym na czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2 (Centra Handlowe i Galerie Handlowe) wygasają wzajemne zobowiązania stron umów najmu, dzierżawy lub innej umowy przez którą doszło do oddania powierzchni handlowej do używania

UWAGA - Powyższe dotyczy wyłącznie najemców których działalność objęta jest zakazem handlu!

Co wprowadza "Ustawa antykryzysowa" dla najemców i wynajmujących?

Zapis daje stronom umów najmu jasną wskazówkę, iż w okresie (niestety bliżej nie znanym – nie wiemy jak długo potrwa zakaz handlu) strony umów najmu w w/w obiektach nie są CZASOWO zobowiązane do wykonywania podstawowych obowiązków wynikających z umów najmu – udostępnienie powierzchni (Wynajmujący) oraz zapłaty czynszu (Najemca).

Po ustaniu zakazu dotychczas korzystający z powierzchni w galerii handlowej będą̨ zobowiązani do złożenia oferty przedłużenia czasowo wygaszonego stosunku prawnego na takich samych zasadach jak wnikające z postanowień́ umowy, jednak przez dłuższy okres, tj. okres zakazu i dodatkowo 6 m-cy od dnia odwołania tego zakazu. Jeśli oferta nie zostanie złożona w terminie 3 m-cy od dnia zniesienia zakazu, umowy będą̨ uważane za niewygaszone czasowo, co oznacza, iż Wynajmujący będzie miał prawo żądać zapłaty czynszu za w/w okres.

Przepis o czasowym wygaśnięciu umów powinien obowiązywać́ od dnia ogłoszenia zakazu, tj. od nie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego i ustanowienia zakazu, natomiast przepis o powinności złożenia oferty od dnia zniesienia tego zakazu.

Czy wprowadzone rozwiązania pozbawiają jakiś praw?

Wprowadzane rozwiązanie nie pozbawia stron umów korzystania z innych rozwiązań wynikających z prawa zobowiązań́, określonych w Kodeksie cywilnym, w przypadku ograniczenia swobody działalności gospodarczej. Co istotne uzasadnienie ustawy zawiera wytyczne co do możliwości skorzystania z instytucji klauzuli rebus sic stantibus, wyrażonej w art. 3571 k.c. Zgodnie z interpretacją ustawodawcy polskiego, powstały w obecnym okresie stan epidemii (podobnie jak wcześniejszy stan zagrożenia epidemiologicznego) jako zdarzenia związane z działaniami sił przyrody są uznawane za siłę wyższą, w szczególności gdy utrata lub znaczne obniżenie przychodów z działalności gospodarczej są związane z zapobieganiem wzrostowi zakażeń i ochroną społeczeństwa przed narażeniem swojego i ich życia lub zdrowia.

Ustawodawca wprost nie wyłącza możliwości zastosowania art. 3571 k.c. do sytuacji umów najmu w stanie epidemii – pomimo iż niewykonanie umowy, czy pokrzywdzenie ekonomiczne nie odnosi się do działań czy zaniechań jednej ze stron (w tym przypadku Wynajmującego). To czy w konkretnym przypadku klauzula rebus sic stantibus będzie miała zastosowanie (w konsekwencji czy dojdzie do sądowego ukształtowania, odmiennie niż wynika to z umowy najmu, wzajemnych zobowiązań w tym wysokości czynszu) zależeć będzie od okoliczności konkretnej sprawy. Jak podaje ustawodawca chodzi bowiem o taką zmianę treści stosunku obligacyjnego przy uwzględnieniu elementu słuszności (rozważenie interesów stron i zasad współżycia społecznego), ale także o zmianę czynników natury ekonomicznej tj. zachowanie względnej, odpowiedniej równowagi pomiędzy świadczeniem niepieniężnym wynajmującego i poziomem należnego mu od najemcy wynagrodzenia (realizacja zakresu świadczenia i kosztów wynajmującego określonych w umowie).

Proponowane w poprzedniej wersji ustawy (Druk 299) rozwiązanie ustawodawcy co do obniżenia wysokości czynszu do poziomu 90% oraz wskazywanie na intencje takiego rozwiązania pozwana przyjąć, iż zasadne jest żądanie obniżenia czynszu do poziomu jedynie opłat niezależnych od wynajmującego, czyli opłat ponad stawkę czystego „czynszu”.

Sprawdź również: Jakie prawa posiada najemca, a jakie wynajmujący nieruchomość?

Pomimo faktu, iż zapisy pierwotnego brzmienia art. 15 ze oraz przyjętego w wersji z dnia 31 marca 2020 r. po autopoprawkach dotyczą wyłącznie podmiotów w powierzchniach handlowych nie zaś w biurowcach, treść uzasadnienia intencji wprowadzenia tychże regulacji pozwala na przyjęcie, iż w obecnym stanie epidemii istotne jest rozważenie zastosowania art. 3571 k.c. do powierzchni biurowych – nie na gruncie ustawy a orzeczenia kształtującego sądu. Pomimo braku formalnego zakazu ustawowego co do prowadzonej działalności biurowej, pozostają jeszcze czynniki związane m.in. z obowiązkiem zachowania bezpiecznych warunków pracy. Niekiedy ilość pracowników i powierzchnia biurowa oraz rozwiązania architektoniczne (open-space) uniemożliwiają w ogóle prowadzenie działalności w powierzchni biurowej z zachowaniem jednocześnie zasad ogólnych odnoszących się do odległości między osobami, wspólnego przebywania osób w danym pomieszczeniu.